Direito de Preferência em Herança e Partilhas

O direito de preferência em herança e partilhas pode fazer a diferença entre manter um imóvel na família ou descobrir, demasiado tarde, que uma quota foi vendida a um estranho. Este direito permite, em determinadas situações, que um herdeiro ou comproprietário compre nas mesmas condições que foram oferecidas a um terceiro.

Mas a preferência não existe em todas as vendas relacionadas com uma herança. É necessário distinguir a venda de um quinhão hereditário da venda de uma quota sobre um imóvel já partilhado. Também importa perceber se a transmissão foi feita a outro herdeiro, a um familiar ou a uma pessoa completamente alheia à herança.

Neste artigo explicamos quando existe direito de preferência, quem pode exercê-lo, quais os prazos, como deve ser comunicada a venda e o que fazer quando um herdeiro vende sem informar os restantes.

Para analisar uma venda, preparar uma comunicação ou exercer o seu direito dentro do prazo, pode recorrer aos nossos advogados de partilhas e heranças.

O que é o direito de preferência numa herança?

O direito de preferência permite que determinada pessoa ocupe a posição do comprador numa venda, desde que aceite o mesmo preço e as mesmas condições.

Imagine que um herdeiro pretende vender a sua posição na herança a uma pessoa estranha à família. Em certas circunstâncias, os restantes co-herdeiros podem ter prioridade na compra.

A preferência não permite obrigar o vendedor a baixar o preço. Também não permite escolher apenas as condições mais favoráveis do negócio.

Quem pretende exercer este direito deve aceitar, em princípio:

• O mesmo preço.
• A mesma forma de pagamento.
• Os mesmos prazos.
• As mesmas garantias.
• As restantes condições relevantes da venda.

O objetivo é impedir a entrada de terceiros sem dar aos restantes interessados a oportunidade de comprar nas mesmas condições.

Quinhão hereditário e quota de um imóvel não são a mesma coisa

Esta diferença é essencial. Antes da partilha, cada herdeiro tem um quinhão sobre a herança considerada no seu conjunto. Não tem, necessariamente, uma percentagem autónoma de cada casa, terreno, conta bancária ou veículo.

Por exemplo, um herdeiro com direito a metade da herança não é automaticamente dono de metade física de cada bem. Tem uma posição sobre todo o património hereditário.

Depois da partilha, a situação muda. Se uma casa ficar atribuída a dois herdeiros em partes iguais, passa a existir compropriedade sobre esse imóvel. Cada um terá uma quota concreta sobre a casa.

Assim, podem estar em causa duas situações diferentes:

• Venda do quinhão hereditário antes da partilha.
• Venda de uma quota sobre um imóvel depois da partilha.

As regras, os documentos e a forma de exercer a preferência podem variar conforme a situação.

Para compreender a fase anterior à divisão dos bens, consulte o nosso artigo sobre heranças indivisas.

Existe direito de preferência na venda de um quinhão hereditário?

Quando um co-herdeiro vende o seu quinhão a uma pessoa estranha à herança, os restantes co-herdeiros podem beneficiar de preferência, nos termos legalmente previstos.

Isto significa que o vendedor não deve concluir o negócio com um terceiro sem permitir que os outros herdeiros comprem nas mesmas condições.

Exemplo:

• Existem três herdeiros.
• Um deles pretende vender a sua posição hereditária por 50.000 euros.
• O comprador é uma pessoa que não integra a herança.
• Os restantes herdeiros devem conhecer o preço e as condições essenciais.
• Um deles pode exercer a preferência e adquirir o quinhão pelos mesmos 50.000 euros, respeitando as restantes condições.

O que se transmite não é uma casa específica. Transmite-se a posição do herdeiro sobre o conjunto da herança.

Por isso, quem compra um quinhão hereditário entra numa situação que pode envolver bens, dívidas, despesas, litígios e incerteza sobre o resultado final da partilha.

A venda a outro herdeiro também dá preferência?

A preferência legal está particularmente ligada à transmissão do quinhão a pessoas estranhas à herança.

Quando a venda é feita a outro co-herdeiro, a situação é diferente, porque o comprador já integra a comunhão hereditária. Em regra, o risco que a preferência pretende evitar, a entrada de um terceiro, não se apresenta da mesma forma.

Ainda assim, não se deve analisar apenas o nome dado ao contrato. Uma aparente venda a um herdeiro pode esconder um negócio diferente ou uma atuação por conta de terceiro.

Antes de concluir que a preferência não existe, devem confirmar-se:

• A identidade real do comprador.
• A relação do comprador com a herança.
• O objeto exato da transmissão.
• O preço declarado.
• A forma de pagamento.
• A existência de acordos paralelos.

O documento deve ser analisado no seu conjunto, e não apenas pela designação usada pelas partes.

O que acontece depois da partilha?

Depois da partilha, pode deixar de existir uma herança indivisa sobre determinado bem e passar a existir compropriedade.

Imagine que uma casa é adjudicada a dois irmãos, cada um com metade. Se um deles quiser vender a sua quota a um terceiro, o outro comproprietário pode ter direito de preferência.

Aqui já não se fala na venda de um quinhão hereditário. Fala-se na venda de uma quota sobre um bem concreto.

O objetivo mantém-se semelhante: dar ao comproprietário a possibilidade de evitar a entrada de um estranho na titularidade do imóvel.

A preferência do comproprietário pode ser especialmente importante quando estão em causa:

• Casas de família.
• Terrenos rústicos.
• Prédios arrendados.
• Imóveis usados por apenas um dos proprietários.
• Bens com potencial de valorização.
• Propriedades cuja gestão já é difícil.

A preferência aplica-se a qualquer transmissão?

Não. O direito de preferência está sobretudo associado à venda e, em certas situações, à dação em cumprimento. Nem todas as transmissões são vendas.

Podem exigir análise diferente:

• Doação.
• Partilha.
• Permuta.
• Adjudicação judicial.
• Transmissão por testamento.
• Cessão gratuita.
• Entrada de bens numa sociedade.
• Venda conjunta de vários bens.

Não basta mudar o nome do contrato para afastar a preferência. Se uma alegada doação esconder uma verdadeira venda, o negócio pode ser discutido.

Por outro lado, também não se deve presumir que qualquer transmissão permite exercer preferência. É necessário identificar a natureza real do ato.

Como deve ser comunicada a intenção de vender?

Quem pretende vender deve comunicar ao titular da preferência o projeto de venda e as condições essenciais do negócio.

A comunicação deve ser suficientemente completa para permitir uma decisão informada.

Deve indicar, pelo menos:

• O que será vendido.
• Quem é o potencial comprador.
• O preço.
• A forma de pagamento.
• Os prazos relevantes.
• As garantias exigidas.
• Outras condições que possam influenciar a decisão.

Uma mensagem vaga, como “vou vender a minha parte por um bom preço”, não permite exercer conscientemente a preferência.

Também não é aconselhável fazer apenas uma comunicação verbal. Em caso de conflito, será necessário provar o que foi comunicado, quando foi comunicado e quais eram as condições apresentadas.

Uma carta registada, uma notificação formal ou outro meio escrito que permita demonstrar a receção oferece maior segurança.

Quanto tempo existe para responder?

O prazo depende da situação concreta, da natureza do direito e da forma como a comunicação foi realizada.

Por isso, quem recebe uma proposta não deve guardar a carta e decidir mais tarde. Deve analisar imediatamente:

• Se tem realmente direito de preferência.
• Se a comunicação contém todas as condições.
• Se consegue cumprir a forma de pagamento.
• Se precisa de financiamento.
• Se existem outros preferentes.
• Como deve formalizar a resposta.

Uma resposta tardia pode fazer perder o direito.

Também não basta responder “tenho interesse”. A declaração deve ser clara e demonstrar a intenção de adquirir nas condições comunicadas.

Quando existam dúvidas, o aconselhamento deve ser procurado logo após a receção da comunicação, e não quando o prazo já terminou.

É possível negociar o preço e, ao mesmo tempo, exercer a preferência?

A preferência significa aceitar o negócio nas condições oferecidas ao terceiro. O preferente pode tentar negociar, mas essa negociação não substitui o exercício formal do direito.

Imagine que o vendedor comunica uma venda por 100.000 euros. O herdeiro responde que só aceita pagar 80.000 euros. Essa resposta não corresponde, em princípio, à aceitação do negócio comunicado.

Se o objetivo é garantir a preferência, deve ficar claro que o interessado aceita as condições apresentadas. Qualquer proposta alternativa deve ser separada dessa declaração.

O risco de uma resposta ambígua é permitir que o vendedor alegue que a preferência não foi exercida.

E se existirem vários herdeiros interessados?

Quando vários co-herdeiros pretendem exercer a preferência, é necessário determinar como será feita a aquisição.

Pode existir acordo entre eles para:

• Comprarem em conjunto.
• Dividirem a posição adquirida.
• Um deles comprar e compensar os restantes.
• Integrarem o valor na futura partilha.

Sem acordo, aplicam-se as regras legais relevantes para a concorrência entre preferentes.

O essencial é agir dentro do prazo. As discussões internas não devem fazer perder a oportunidade de responder ao vendedor.

Também convém definir por escrito:

• Quem paga o preço.
• Em que proporções.
• Quem suporta impostos e despesas.
• Como ficará a posição adquirida.
• Qual o impacto na futura partilha.

O que acontece se o herdeiro vender sem avisar?

Quando uma venda é feita sem comunicação ao titular da preferência, pode existir fundamento para uma ação de preferência.

Através dessa ação, o preferente procura substituir o comprador no negócio, adquirindo a posição vendida nas mesmas condições.

Não se trata apenas de pedir uma indemnização. O objetivo principal pode ser ocupar o lugar do terceiro comprador.

Para isso, é necessário analisar:

• Se existia direito de preferência.
• Se o comprador era realmente um terceiro.
• A data em que o interessado conheceu o negócio.
• O preço e as condições reais.
• Os documentos da venda.
• O prazo disponível para agir.
• O valor que terá de ser depositado ou pago.

Os prazos deste tipo de ação são curtos. Quem descobre uma venda não deve esperar pela conclusão da partilha ou por uma tentativa prolongada de acordo.

O prazo começa na data da escritura?

Nem sempre o ponto decisivo é apenas a data da escritura.

Pode ser relevante o momento em que o preferente teve conhecimento dos elementos essenciais da venda. Não basta saber que “a parte foi vendida”. É necessário conhecer dados que permitam avaliar e exercer o direito.

Ainda assim, não é prudente esperar.

Logo que descubra uma transmissão, deve tentar obter:

• Cópia do contrato.
• Certidão do registo.
• Identificação do comprador.
• Preço declarado.
• Forma de pagamento.
• Data do negócio.
• Prova de quando teve conhecimento.

Guardar mensagens, cartas e e-mails pode ser decisivo para demonstrar a cronologia.

É necessário pagar o mesmo preço?

Sim. Quem exerce preferência deve aceitar o preço real do negócio e as condições aplicáveis.

Além do preço, pode ter de suportar:

• Impostos.
• Custos de escritura ou formalização.
• Registos.
• Despesas associadas à transmissão.
• Valores que devam ser restituídos ao comprador.

A preferência não é um mecanismo para comprar mais barato.

Também pode surgir conflito quando o preço declarado não corresponde ao valor realmente combinado. Por exemplo, quando parte do pagamento foi feita de forma não documentada ou quando existem contratos acessórios.

Nestes casos, provar o verdadeiro negócio pode ser difícil. Por isso, deve reunir-se toda a documentação disponível.

A preferência permite escolher apenas um bem?

Na venda de um quinhão hereditário, o objeto é a posição na herança e não cada bem isoladamente.

Assim, o preferente não pode, em princípio, dizer que apenas quer ficar com a parte relativa à casa, rejeitando dívidas, despesas ou outros elementos ligados ao quinhão.

Esta é uma das razões pelas quais a compra de uma posição hereditária exige cautela.

Antes de exercer o direito, deve procurar perceber:

• Que bens integram a herança.
• Que dívidas existem.
• Se há bens omitidos.
• Se existe testamento.
• Se há doações sujeitas a colação.
• Se decorre algum litígio.
• Se o vendedor já recebeu rendimentos ou adiantamentos.

Pode ser útil consultar a relação de bens na herança e confirmar se o património está corretamente identificado.

Venda de uma casa da herança e venda do quinhão

Não se deve confundir a venda de um quinhão com a venda de uma casa pertencente à herança.

Enquanto o imóvel integrar uma herança indivisa, um herdeiro isolado não pode vender a casa inteira como se fosse o único proprietário.

Pode, em determinadas condições, transmitir o seu quinhão hereditário. Mas isso não significa vender uma divisão concreta ou uma percentagem física da casa.

Para vender o imóvel completo, será normalmente necessário o consentimento de quem tenha legitimidade para a transmissão.

Esta distinção protege os restantes herdeiros de negócios feitos sem a sua participação.

Se não existe entendimento sobre o destino da casa, pode ser necessário avançar para a partilha de bens indivisíveis ou para um processo de inventário.

Direito de preferência durante o inventário

Quando já existe inventário, a transmissão de uma posição hereditária não deixa de produzir efeitos.

O adquirente pode precisar de intervir no processo para defender a posição comprada. Os restantes interessados podem também ter de exercer os seus direitos no próprio inventário ou através do meio processual adequado, dependendo da complexidade da questão.

A venda pode influenciar:

• A identificação dos interessados.
• As notificações.
• As licitações.
• A composição dos quinhões.
• O pagamento de tornas.
• Os acordos de partilha.

O inventário não deve continuar como se a venda não tivesse ocorrido.

Se a falta de consenso já impede a divisão, consulte o nosso guia sobre partilha judicial de herança.

Preferência e tornas não são a mesma coisa

O direito de preferência atua numa venda a terceiro.

As tornas surgem dentro da partilha, quando um herdeiro recebe bens com valor superior ao seu quinhão e precisa de compensar os restantes.

Exemplo de preferência:

• Um herdeiro vende o seu quinhão a um terceiro.
• Outro herdeiro pretende comprar nas mesmas condições.

Exemplo de tornas:

• Um herdeiro fica com a casa na partilha.
• A casa vale mais do que a sua quota.
• O herdeiro paga a diferença aos outros.

São mecanismos diferentes, embora possam aparecer no mesmo processo familiar.

Para perceber como se calcula a compensação na divisão dos bens, consulte tornas em caso de herança.

O arrendatário também pode ter preferência?

Em certos casos, um arrendatário pode beneficiar de preferência na venda do imóvel arrendado.

Quando também existe compropriedade ou uma herança, podem surgir vários potenciais preferentes. Será necessário analisar qual dos direitos prevalece, tendo em conta a situação concreta e os requisitos de cada preferência.

Antes de avançar com a venda de um imóvel arrendado, devem confirmar-se:

• A existência e duração do arrendamento.
• O objeto do contrato.
• A situação do registo.
• A quota que será vendida.
• A existência de comproprietários.
• As comunicações necessárias.

Ignorar um preferente pode colocar a venda em risco.

Como evitar problemas antes da venda?

O vendedor deve preparar o processo com transparência.

Antes de assinar com um terceiro, é aconselhável:

1. Identificar exatamente o que pretende vender.
2. Confirmar quem são os titulares de preferência.
3. Reunir as condições completas do negócio.
4. Fazer uma comunicação escrita.
5. Conceder o prazo legal aplicável.
6. Guardar prova da comunicação e da resposta.
7. Não alterar condições sem nova comunicação.
8. Formalizar a venda com documentação coerente.

Se o preço, o comprador ou a forma de pagamento mudarem de forma relevante, pode ser necessário voltar a comunicar o negócio.

Não é seguro comunicar uma proposta e depois vender ao terceiro por um preço inferior ou com condições mais favoráveis.

O que deve fazer quem pretende exercer a preferência?

Quem recebe a comunicação deve agir de forma organizada.

Antes da lista, uma nota essencial: interesse informal não é o mesmo que exercício válido do direito.

Os passos recomendados são:

1. Registar a data da receção.
2. Analisar o objeto da venda.
3. Confirmar que tem direito de preferência.
4. Verificar preço, prazos e condições.
5. Avaliar bens e dívidas envolvidos.
6. Confirmar capacidade financeira.
7. Responder por escrito dentro do prazo.
8. Guardar comprovativo de envio e receção.
9. Preparar o pagamento e a formalização.
10. Agir judicialmente se a venda for feita em violação do direito.

A resposta deve ser clara, completa e compatível com as condições comunicadas.

Erros comuns no direito de preferência

Os conflitos surgem frequentemente por falhas que poderiam ter sido evitadas.

Os erros mais comuns são:

• Confundir quinhão hereditário com quota de um imóvel.
• Fazer apenas uma comunicação verbal.
• Omitir a identidade do comprador.
• Não indicar a forma de pagamento.
• Alterar as condições depois da comunicação.
• Responder apenas que “tem interesse”.
• Tentar negociar sem exercer formalmente a preferência.
• Deixar terminar o prazo.
• Descobrir a venda e esperar demasiado para agir.
• Não reunir dinheiro para cumprir o negócio.
• Assumir que qualquer doação permite preferência.
• Ignorar outros preferentes legais.

Um erro de forma ou de prazo pode fazer perder a possibilidade de adquirir o bem ou o quinhão.

Quando deve procurar apoio jurídico?

O apoio jurídico é especialmente importante quando:

• Um herdeiro pretende vender a sua posição.
• A venda já foi feita sem aviso.
• Existem dúvidas sobre o prazo.
• O comprador é familiar de outro herdeiro.
• O preço declarado parece irreal.
• Há vários preferentes.
• A herança inclui imóveis e dívidas.
• Existe inventário em curso.
• A venda foi apresentada como doação ou permuta.
• É necessário avançar com ação de preferência.

Uma análise antecipada pode evitar a perda do direito e impedir que um terceiro entre numa herança já marcada por conflito.

Conclusão

O direito de preferência em herança e partilhas protege os co-herdeiros e comproprietários quando uma posição hereditária ou uma quota sobre um bem é vendida a terceiros. No entanto, este direito depende do tipo de transmissão, da fase em que se encontra a herança e do cumprimento de prazos exigentes.

Antes de vender ou responder a uma comunicação, confirme o objeto do negócio, o preço, as condições e a identidade do comprador. Uma decisão precipitada pode tornar uma partilha difícil ainda mais complexa.

Se pretende exercer a preferência, contestar uma venda ou preparar a transmissão de um quinhão com segurança, fale com os nossos advogados de partilhas e heranças. Para uma análise jurídica adaptada ao seu caso, pode também consultar um advogado.