Legado de imóvel: como passar para o nome

Receber uma casa, um terreno ou outro imóvel através de testamento não significa que o nome do legatário passe automaticamente a constar do registo predial. Embora o direito sobre o bem possa ser adquirido com a aceitação do legado, é necessário cumprir vários procedimentos para regularizar a situação jurídica, fiscal e registral do imóvel.

O processo começa pela confirmação do testamento e pela verificação de que o imóvel e o beneficiário estão corretamente identificados. Depois, é necessário participar o falecimento às Finanças, reunir os documentos aplicáveis e pedir o registo de aquisição na Conservatória do Registo Predial.

Neste artigo explicamos o que é um legado de imóvel, como passar o imóvel para o nome do legatário, quais os documentos necessários e que dificuldades podem surgir quando existem herdeiros legitimários ou conflitos entre os interessados.

O que é um legado de imóvel?

O legado de imóvel é uma disposição testamentária através da qual uma pessoa atribui, para depois da sua morte, uma casa, um terreno, uma fração autónoma ou outro direito imobiliário a uma pessoa determinada.

A lei distingue o herdeiro do legatário. O herdeiro sucede na totalidade ou numa quota do património do falecido, enquanto o legatário recebe bens ou valores concretamente determinados. Assim, quando o testamento declara que determinada casa fica para uma pessoa específica, essa pessoa é, em princípio, legatária daquele imóvel.

O legado apenas produz efeitos depois da morte do testador. A sucessão abre-se no momento do falecimento e no lugar do último domicílio do autor da sucessão.

O imóvel passa automaticamente para o legatário?

A morte do testador, por si só, não é suficiente para concluir todo o processo. O legatário tem de aceitar o legado.

As regras aplicáveis à aceitação e ao repúdio da herança são também aplicáveis aos legados. Com a aceitação, o domínio e a posse dos bens são adquiridos, produzindo os seus efeitos desde o momento da abertura da sucessão.

Tratando-se de um legado de coisa certa e determinada, como uma casa devidamente identificada no testamento, o legatário pode adquirir o direito de propriedade através da aceitação do legado, com efeitos reportados à data do falecimento.

Contudo, a aquisição sucessória e o registo predial são realidades diferentes. Mesmo quando o direito já foi adquirido através da aceitação, é necessário promover o registo para que o imóvel fique formalmente inscrito em nome do legatário.

Como passar um imóvel legado para o nome do legatário?

Para passar o imóvel para o nome do legatário, devem ser cumpridos vários passos. O procedimento concreto depende da redação do testamento, da identificação do imóvel, da existência de herdeiros legitimários e de eventuais divergências entre os interessados.

Confirmar a existência e o conteúdo do testamento

O primeiro passo consiste em verificar se existe um testamento válido e obter uma certidão do respetivo teor.

Depois da morte do testador, qualquer pessoa pode pedir uma certidão sobre a existência de testamento. Essa certidão permite confirmar se o falecido deixou disposições de última vontade e identificar o documento aplicável.

Não basta, porém, saber que existe um testamento. É necessário analisar o seu conteúdo para verificar:

• • quem foi nomeado legatário;

  • qual é o imóvel abrangido;

  • se foi legado o direito de propriedade, a nua propriedade ou o usufruto;

  • se o legado está sujeito a alguma condição ou encargo;

  • se existem outros testamentos;

  • se alguma disposição posterior revogou ou alterou o legado.

A descrição do imóvel deve permitir identificar, sem dúvidas, o prédio ou a fração objeto do legado.

Confirmar se o imóvel pertencia ao falecido

O testador apenas pode dispor validamente dos bens ou direitos que integrem o seu património, sem prejuízo de situações especiais previstas na lei.

Por isso, deve ser consultada a certidão permanente do registo predial para confirmar:

• • quem figura como proprietário;

  • se o imóvel pertencia exclusivamente ao falecido;

  • se integrava o património comum de um casal;

  • se existiam comproprietários;

  • se estavam registadas hipotecas, penhoras, usufrutos ou outros encargos;

  • se a descrição predial corresponde ao imóvel mencionado no testamento.

Quando o imóvel não pertencia integralmente ao testador, o legado pode ficar limitado à quota ou ao direito que efetivamente fazia parte do seu património.

O legado de uma coisa pertencente ao sucessor onerado ou a terceiro é, em regra, nulo, salvo quando resulte do testamento que o testador sabia que o bem não lhe pertencia e pretendeu impor a respetiva aquisição ou compensação.

Aceitar o legado de imóvel

O legatário deve aceitar o legado, expressa ou tacitamente.

A aceitação expressa ocorre quando o beneficiário declara, por escrito, que aceita o legado ou assume a qualidade de legatário com intenção de adquirir o bem. A aceitação tácita pode resultar de atos que revelem, com suficiente segurança, a vontade de aceitar.

O pedido de registo do imóvel, a participação fiscal e outros atos praticados na qualidade de titular podem ter relevância para demonstrar a aceitação. Ainda assim, quando existem dúvidas ou conflitos, é aconselhável formalizar expressamente essa declaração.

O legatário não pode aceitar apenas uma parte do mesmo legado e repudiar a parte restante. Pode, contudo, aceitar um legado e repudiar outro, dentro dos limites previstos na lei.

Participar o falecimento às Finanças

Quando o falecido possuía bens situados em território nacional, o óbito deve ser participado à Autoridade Tributária, mesmo que os beneficiários estejam isentos de Imposto do Selo.

A participação é efetuada através do Modelo 1 do Imposto do Selo e compete, em regra, ao cabeça de casal. O prazo termina no final do terceiro mês seguinte ao falecimento.

Na relação de bens deve ser identificado o imóvel legado e o respetivo beneficiário.

O incumprimento das obrigações fiscais pode dificultar ou atrasar o registo do imóvel, além de poder originar responsabilidades tributárias.

Fazer a habilitação de legatários quando for necessária

Nem todos os casos exigem uma habilitação autónoma de legatários.

Quando o legatário e o imóvel estão identificados de forma certa e determinada, o testamento pode constituir título bastante para o registo da aquisição, desde que esteja válido e acompanhado dos restantes documentos necessários. A jurisprudência tem reconhecido que um testamento que identifica claramente o beneficiário e o bem pode servir de título para o registo da aquisição por legado.

A habilitação de legatários assume particular importância quando:

• • os legatários são indeterminados;

  • foram instituídos de forma genérica;

  • toda a herança foi distribuída em legados;

  • existem dúvidas quanto à identidade dos beneficiários;

  • é necessário demonstrar formalmente a qualidade sucessória.

O Código do Notariado prevê a aplicação do regime da habilitação de herdeiros à habilitação de legatários nestas situações.

Nos procedimentos simplificados de sucessão hereditária também podem ser realizadas a habilitação de legatários, a liquidação do Imposto do Selo e as diligências de registo dos bens legados.

Pedir o registo de aquisição do imóvel

Depois de reunidos os documentos e cumpridas as obrigações fiscais, deve ser pedido o registo de aquisição a favor do legatário.

O registo predial permite publicitar a situação jurídica do imóvel e estabelece a presunção de que o direito pertence ao titular inscrito, nos termos constantes do registo.

Quando o legado incide sobre um imóvel concreto e o legatário está determinado, o registo deverá indicar como causa da aquisição o legado.

O pedido pode ser apresentado numa Conservatória do Registo Predial ou através dos meios legalmente admitidos para a apresentação de atos de registo. Dependendo do caso, o procedimento também pode ser tratado num serviço de heranças, juntamente com outros atos sucessórios.

Que documentos são necessários para registar um legado de imóvel?

Os documentos dependem das características do processo, mas normalmente são necessários:

• certidão de óbito do testador;

• certidão de teor do testamento;

• certidão sobre a existência de testamento, quando aplicável;

• identificação civil e fiscal do legatário;

• certidão permanente do registo predial;

• caderneta predial atualizada;

• comprovativo da participação do óbito às Finanças;

• comprovativo da liquidação ou da isenção de Imposto do Selo;

• declaração ou documento comprovativo da aceitação do legado;

• habilitação de herdeiros ou de legatários, quando necessária;

• documentos relativos à partilha ou à liquidação do património conjugal, quando aplicáveis.

Para a habilitação notarial, a lei exige, designadamente, a certidão de óbito, os documentos do registo civil relevantes e a certidão de teor do testamento ou da escritura de doação por morte.

Antes da apresentação do pedido, deve confirmar-se se a identificação matricial e a descrição predial coincidem. Diferenças de áreas, números de polícia, artigos matriciais ou composição do prédio podem obrigar à atualização dos registos.

É necessário fazer a partilha para transmitir o imóvel legado?

Em regra, um legado de imóvel certo e determinado não depende da adjudicação do bem numa partilha entre os herdeiros.

O legatário não recebe uma quota abstrata da herança. Recebe o bem especificamente identificado pelo testador. Por isso, quando o legado é válido, aceite e não existe conflito, o registo pode ser promovido diretamente com base no título sucessório e nos restantes documentos exigidos.

A situação será diferente quando:

• o imóvel não está suficientemente identificado;

• o bem não pertencia exclusivamente ao falecido;

• é necessário liquidar primeiro o património comum do casal;

• o legado excede a parte da herança de que o testador podia dispor;

• os herdeiros contestam a validade do testamento;

• existem dívidas ou encargos que afetam o bem;

• o testamento distribui todo o património por vários legados;

• é necessário determinar qual o bem efetivamente abrangido pela disposição.

Nestes casos, pode ser necessário recorrer à partilha, ao inventário ou a uma ação judicial.

O legatário paga Imposto do Selo?

Os legados são transmissões gratuitas sujeitas às regras do Imposto do Selo. Os legatários podem, por isso, ser sujeitos passivos do imposto.

O cônjuge, o unido de facto, os descendentes e os ascendentes beneficiam, em regra, de isenção nas transmissões por morte.

Outros beneficiários, como irmãos, sobrinhos, primos, amigos ou pessoas sem relação familiar com o falecido, podem ter de pagar Imposto do Selo à taxa de 10% sobre o valor tributável dos bens recebidos.

Mesmo quando existe isenção, o óbito e os bens devem ser participados às Finanças.

O legado pode prejudicar os herdeiros legitimários?

A liberdade de testar não é absoluta.

O cônjuge, os descendentes e os ascendentes são herdeiros legitimários. A lei reserva-lhes uma parte do património, denominada legítima, da qual o testador não pode dispor livremente.

Quando o valor do imóvel legado invade a legítima dos herdeiros, o legado pode ser considerado inoficioso e ficar sujeito a redução.

Se o imóvel for indivisível, a solução depende da proporção da redução. Em determinadas situações, o imóvel pode ficar para o herdeiro legitimário, recebendo o legatário uma compensação em dinheiro. Noutras, o imóvel pode permanecer com o legatário, ficando este obrigado a pagar aos herdeiros o montante necessário para completar a legítima.

Por este motivo, o registo não deve ser promovido sem antes verificar a composição da herança, o valor do imóvel e os direitos dos herdeiros legitimários.

O que acontece se os herdeiros recusarem entregar o imóvel?

A aquisição do direito sobre o imóvel e a entrega material do bem são questões diferentes.

Pode acontecer que o legatário tenha adquirido o direito através da aceitação, mas o imóvel continue ocupado ou controlado pelos herdeiros, pelo cabeça de casal ou por terceiros.

Quando não existe colaboração, o legatário pode ter de exigir judicialmente:

• o reconhecimento da validade do legado;

• o reconhecimento do direito de propriedade;

• a entrega do imóvel;

• o cancelamento de registos incompatíveis;

• a redução ou o cumprimento do legado;

• uma indemnização pelos prejuízos sofridos.

Antes de avançar judicialmente, deve ser feita uma análise do testamento, da certidão predial, da participação fiscal e dos atos praticados pelos restantes interessados.

O que acontece se o imóvel tiver uma hipoteca ou penhora?

O legado não elimina automaticamente os ónus ou encargos que incidam sobre o imóvel.

Antes de aceitar e registar o legado, o beneficiário deve consultar a certidão permanente para verificar se existem hipotecas, penhoras, usufrutos, arrendamentos registados ou outras limitações.

Também deve ser analisado se existem dívidas da herança e quem é responsável pelo seu pagamento. Em regra, os legatários respondem pelos encargos dentro dos limites do valor da coisa legada. Quando toda a herança tenha sido distribuída em legados, os encargos podem ser suportados pelos legatários na proporção dos respetivos legados, salvo disposição diferente do testador.

A aceitação não deve, por isso, ser decidida apenas com base no valor aparente do imóvel.

Pode o legatário vender o imóvel depois do registo?

Depois de o legado estar aceite e o imóvel registado em seu nome, o legatário pode, em princípio, vender, doar, arrendar ou constituir garantias sobre o bem.

Contudo, devem ser previamente confirmadas:

• a inexistência de condições ou encargos testamentários;

• a inexistência de ações de impugnação;

• o respeito pela legítima dos herdeiros;

• a regularização fiscal;

• a inexistência de registos provisórios ou contraditórios;

• a situação urbanística e matricial do imóvel.

Quando existe um conflito sucessório pendente, a alienação pode aumentar a complexidade do processo e criar responsabilidade perante outros interessados.

Quando deve procurar apoio jurídico?

O acompanhamento jurídico é especialmente importante quando:

• o testamento tem uma redação ambígua;

• o imóvel não está corretamente identificado;

• existem vários testamentos;

• os herdeiros contestam o legado;

• o imóvel fazia parte do património comum do casal;

• existem herdeiros legitimários;

• o legado pode ser inoficioso;

• há hipotecas, penhoras ou dívidas;

• o imóvel está ocupado;

• o registo foi recusado ou ficou provisório por dúvidas;

• existem divergências entre a matriz e o registo predial.

Um advogado em partilhas e heranças pode analisar a validade do legado, confirmar os documentos necessários, acompanhar o pedido de registo e intervir quando exista oposição dos herdeiros ou de terceiros.

Perguntas frequentes sobre o legado de imóvel

Basta apresentar o testamento para passar o imóvel para o nome?

Nem sempre. O testamento pode ser o título principal da aquisição, mas normalmente também são necessários a certidão de óbito, os documentos do imóvel, a participação fiscal e o comprovativo do cumprimento das obrigações tributárias.

É obrigatória uma escritura de partilha?

Em regra, não, quando o testamento atribui um imóvel certo e determinado a um legatário identificado. A partilha pode ser necessária quando existem dúvidas, direitos concorrentes ou necessidade de liquidar previamente outros patrimónios.

O legatário pode recusar o imóvel?

Sim. O legado pode ser repudiado. O repúdio deve respeitar as exigências legais aplicáveis e produz efeitos reportados ao momento da abertura da sucessão.

O imóvel pode ficar para o legatário mesmo contra a vontade dos herdeiros?

Pode, desde que o testamento seja válido, o legado respeite a legítima, o imóvel pertencesse ao falecido e não exista outra causa legal que impeça a sua execução.

Quanto tempo demora a passar o imóvel para o nome?

Não existe um prazo único. A duração depende da obtenção dos documentos, da situação fiscal, da regularidade do registo, da existência de herdeiros legitimários e de eventuais conflitos.

Conclusão

O legado de imóvel permite que o testador atribua uma casa, um terreno ou outro direito imobiliário a uma pessoa determinada. No entanto, para passar o imóvel para o nome do legatário, é necessário confirmar o testamento, aceitar o legado, cumprir as obrigações fiscais e pedir o registo da aquisição.

Quando o imóvel e o beneficiário estão claramente identificados, o procedimento pode ser relativamente simples e não exigir uma partilha. Porém, a existência de herdeiros legitimários, dívidas, património comum, erros no registo ou oposição dos interessados pode tornar necessária uma intervenção judicial.

Se recebeu um imóvel por legado e pretende regularizar a sua titularidade, esclarecer dúvidas sobre o testamento ou resolver um conflito com outros herdeiros, procure aconselhamento jurídico. Um advogado em partilhas e heranças poderá analisar o caso, indicar os documentos necessários e acompanhar o processo até ao registo do imóvel em nome do legatário.